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限购令只能是一种过渡政策

投稿平台:建筑图网 稿件时间:2015-09-04 欢迎原创投稿至: file@jianzhutu.com

现在的景象是从未有过的,房价问题成了政治问题。国家相关部委说了:对地方政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责,对政策落实不到位、工作不...

  现在的景象是从未有过的,房价问题成了政治问题。国家相关部委说了:对地方政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责,对政策落实不到位、工作不得力的进行约谈,追究责任。人们耳旁仿佛响起一个声音:“运动喽!”
  地方政府的调控运动,以限购令为手段,从北上广深四大一线城市揭开序幕,到各省会城市、计划单列市全面跟进。近来又放话说要对二、三线城市限购,大有将限购进行到底之势。可限购令真的是房地产调控的杀手锏吗?不是。经此“运动”,房价真的降了吗?没有。聊以自慰的是,有官方表述,说是“遏制住了房价快速上涨”。
  我对朋友说了个笑话:我曾对我老婆说,你现在太胖,别吃肉了,坚持一两个月,肯定能瘦下来。老婆照我说的去做,虽然一段时期不见明显发胖,但也没有瘦下去。待到我稍微放松监督,她那胃口就挡不住了,很快就吃回去了。其实,限购跟我老婆的“限肥”本质上是一回事,这不叫市场调节,而叫市场折腾。
  看看那些一线城市吧,在那里,限购令出台一年了,效果怎样有目共睹,并没有出现国人预期的房价大幅下挫、开发商缴械的景象。在中央的强逼之下,地方政府不断祭出更极端的限价令,结果反而限出了一个个“日光盘”。
  当然,作为站着说话不腰疼的市场评论人士,不能政府一出政策我们就批评,我们要相信这是政府在下一盘很大的棋。只有在若干因素的综合作用下,限购令才可能发挥某些功效。这跟我老婆 “减肥工程” 的道理是一样的,她可以停止吃肉,但纯粹靠不吃肉是解决不了问题的。
  限购令要想有所收效,首先在于银行执行政策的不含糊。国家治理通胀高企、收紧银根的态度是坚定的。个人判断银行严格执行政策的可能性很大。前几个月,通过和银行业务部门的接触了解到,房贷新政的执行确实有过反复,但现在可能会动真格。历史经验表明,下半年是银行放贷少、贷款业务压力小的时段,也是紧缩贷款政策的高发期。从大环境来看,不断调整商业银行的存款准备金率,可以看作是对前期大量放贷的一个补偿性惩罚措施。
  其次是开发商能响应政策,有策略地降价,不死撑。调控剑指房价,房价不下降,政府是不会善罢甘休的,所以才会出现限购这样的“暴力”政策。不要相信某些“砖家”的“政府从没有说要让房价下跌”之类的言论,那是幻想。开发商死撑是过去一年调控失效的重要原因,开发商并没有出现大范围、大规模的价格调整,反倒挺到了刚性需求释放的小高潮。
  其实开发商如此坚持不懈,一方面是通胀之下,人工、材料飞涨,土地又多是高价所得,谁也不愿意压缩自己的利润来响应政府号召。另一方面,经过2009-2010年的火爆,开发商还是积攒了些家底的,有资本与政府拼耐力。比较有代表性的言论是:银根紧缩之下,制造业能撑得住,不信房地产会撑不住。但为全盘利益记,开发商在主动权尚掌握在手的情况下进行适当的、有策略的降价以回暖楼市,还是可以考虑的。
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  再次,是各级政府如何做到严格执行政策。政策的严格执行是最难的。中央政府和地方政府在房地产调控上往往是两个面孔,中央严厉而地方温和。从已出台的地方限购令可见,即使在“政治挂帅”的形势下,严厉程度都在逐级减弱。地方政府具备“挺市”的劣根性,这点很难转变。原因大家都明白。
  谁都知道,政策颁布后的执行才是真正的难题。政府部门的执行效力向来就值得质疑,这是中国,你懂的。君不见,“假离婚”、“假合同按揭”、“银行异地按揭”之类的市场手段根本就防不胜防。离婚只需在民政部门做个登记就行;而虚构高成交价做按揭这种操作手段早就流行多年了;深圳人在惠州买房,可以找深圳银行按揭,不受惠州银行限贷影响。即使在“二成首付”时代里,市场上也还是出现过大量的“零首付”楼盘。“上有政策,下有对策”,政府殚精竭虑谋划的手段是敌不过“民间智慧”的。
  以上三点如果不能做到,限购令要想发挥某种功效怕是很难。或许,国家推行限购令,是想让其填补保障房大量入市之前的这段特殊时期,以防房地产市场非理性情况的出现。由此可以判断,限购令至少要坚持到保障房大量入市的那一天,让保障房足以解决低收入人群的居住问题,或者真正意义的房产税出台,而不是上海、重庆版的隔靴搔痒,能使住宅从投资品功能回归其居住的本来功能。问题是房产税、保障房的利益纠葛太过复杂,要保证其真正意义上的实现,不亚于土地革命,限购能坚持到这一时刻的到来吗?毕竟,限购令只能是非理性的过渡性政策,其行为如同饮鸩止渴。
  在一个以投资资金为主力的市场里,只有房产税的出台和保障房的大量入市才会全面改变市场内资金的流动方向。现在的房市问题就在于“买房的人从来没亏过”,我们太需要一个自我平衡,有涨有跌的市场了。从长远来看,我们不需要大跃进式的保障房建设目标,不需要急功近利的限购令。否则,类似于温州动车追尾式的“奇迹”也可能地产领域里呈现。
  (作者系深圳尺度房地产经纪有限公司董事、总经理)



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