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新版《建筑工程建筑面积计算规范》解读

投稿平台:建筑图网 稿件时间:2016-04-30 欢迎原创投稿至: file@jianzhutu.com

新版《建筑面积规范》的实施,不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算,更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算,所谓偷面积的方式将很难行...

 


​       新版《建筑面积规范》的实施,不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算,更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算,所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。

       建筑面积计算新规明确阳台飘窗恕不赠送(新算法) 送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段,随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年7月1日的正式实施,成为历史。(本文虽然来的有点晚,但还是希望能给大家带来一点帮助。)

 

 

 

一、新规范大量修订“免费”面积计算规定

 

         随着住房城乡建设部对新版《建筑工程建筑面积计算 规范》GBT 50353-2013(以下简称新《规范》)的 实施,旧的新版《建筑工程建筑面积计算规范》GBT 50353-2005也随之废止。

 

新《规范》主要修订的技术内容包括:

1.增加了建筑物架空层的面积计算规定,取消了深基 础架空层;

2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定,增加了无围 护结构有围护设施的面积计算规定;

3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积 计算规定;

4.增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求;

5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的 建筑物的面积计算规定;

6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算 要求;

7.修订了阳台的面积计算规定;

8.修订了外保温层的面积计算规定;

9.修订了设备层、管道层的面积计算规定;

10.增加了门廊的面积计算规定;

11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。


值得注意的是,开发商以往最常赠送、旧版《规范》 中不算面积的飘窗,在新《规范》中有了明确要求:

        窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在 2.10m及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围水 平面积计算1/2面积。另外,在主体结构内的阳台, 应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外 的阳台,应按其结构底板水平投影面积计算1/2面 积。

 

而在地下室方面,新《规范》中:

        地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结 构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高 在2.20m以下的,应计算1/2面积。修订的面积计算 规定有近26条,极大的细化和改变了此前旧《规范》 中的建筑面积计算。

 

 

 

二、已审批及在售项目不受影响

 

        随着新《规范》的出台,新建项目赠送面积设计审批 将更加严格,但已审批及在售项目不受影响。因此短 期内对市场影响有限。

        不过,以往“赠送”面积的设计多出现在小户型,未来 开发商在小户型的开发设计难度上会有所增加。

 

 

 

三、开发商“赠送”面积或将成为历史

 

        以往赠送的面积通常大多数开发商都不会纳入商品房 买卖合同中,因此赠送的面积很难受法律保护,而随 着新《规范》的出台,消费者如果遭遇赠送面积缩水 以及其他纠纷问题时,一定程度上就有了相应的维权 依据。另外,正所谓羊毛出在羊身上,为了设计出赠 送空间面积,开发商的开发工程造价并不会减少,且 赠送的面积往往会影响楼盘的容积率,造成容积率比 实际偏高,实际居住体验也会降低。

 

        新版《建筑工程建筑面积计算规范》的出台,对以 往“赠送”的面积空间给出了新的定义和计算规范,更 具体、更细化、更严格也是这次新《规范》的一大特 点。从开发商以往的销售情况来看,带赠送面积的户 型产品较为受到购房者的青睐。那么这次新规的实 施,对于开发商来说,除了传统的赠送飘窗外,地下 室、结构连板、挑空阳台、入户花园等这些各大楼盘 单位面积“增肥”的手段,以后会受到更严格的限 制,“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。

 

 

 

附录: 新版《建筑工程建筑面积计算规范》GBT 50353-2013 (部分内容) 计算建筑面积的规定:

 

1.建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面 积之和计算。结构层高在2.20m及以上的,应计算全 面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

2.建筑物内设有局部楼层时,对于局部楼层的二层及 以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面 积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计 算,且结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积, 结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

3.对于形成建筑空间的坡屋顶,结构净高在2.10m及 以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上 至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在 1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

4.对于场馆看台下的建筑空间,结构净高在2.10m及 以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上 至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在 1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置 的有围护设施的悬挑看台,应按看台结构底板水平投 影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台 应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。

5.地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。 结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积;结构层 高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

6.出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位,应按其外墙结 构外围水平面积的1/2计算面积。

7.建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层,应按其顶 板水平投影计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上 的,应计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计 算1/2面积。

8.建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积,门 厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面 积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的,应计 算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面 积。

9.对于建筑物间的架空走廊,有顶盖和围护设施的, 应按其围护结构外围水平面积计算全面积;无围护结 构、有围护设施的,应按其结构底板水平投影面积计 算1/2面积。

10.对于立体书库、立体仓库、立体车库,有围护结 构的,应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积; 无围护结构、有围护设施的,应按其结构底板水平投 影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算,有 结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在 2.20m及以上的,应计算全面积;结构层高在2.20m 以下的,应计算1/2面积。

11.有围护结构的舞台灯光控制室,应按其围护结构 外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的,应 计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2 面积。

12.附属在建筑物外墙的落地橱窗,应按其围护结构 外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的,应 计算全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2 面积。

13.窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高 在2.10m及以上的凸(飘)窗,应按其围护结构外围 水平面积计算1/2面积。

14.有围护设施的室外走廊(挑廊),应按其结构底 板水平投影面积计算1/2面积;有围护设施(或柱) 的檐廊,应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算 1/2面积。

15.门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面 积,且结构层高在2.20m及以上的,应计算全面积; 结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

16.门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面 积;有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算 建筑面积;无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线 的宽度在2.10m及以上的,应按雨篷结构板的水平投 影面积的1/2计算建筑面积。

17.设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱 间、电梯机房等,结构层高在2.20m及以上的应计算 全面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面 积。

18.围护结构不垂直于水平面的楼层,应按其底板面 的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上 的部位,应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至 2.10m以下的部位,应计算1/2面积;结构净高在 1.20m以下的部位,不应计算建筑面积。

19.建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、 通风排气竖井、烟道,应并入建筑物的自然层计算建 筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积,且结构 净高在2.10m及以上的,应计算全面积;结构净高在 2.10m以下的,应计算1/2面积。

20.室外楼梯应并入所依附建筑物自然层,并应按其 水平投影面积的1/2计算建筑面积。

21.在主体结构内的阳台,应按其结构外围水平面积 计算全面积;在主体结构外的阳台,应按其结构底板 水平投影面积计算1/2面积。

22.有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油 站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算 建筑面积。

23.以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线 计算建筑面积。

24.建筑物的外墙外保温层,应按其保温材料的水平 截面积计算,并计入自然层建筑面积。

25.与室内相通的变形缝,应按其自然层合并在建筑 物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物,当高低 跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨面积内。

26.对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结 构层的楼层,结构层高在2.20m及以上的,应计算全 面积;结构层高在2.20m以下的,应计算1/2面积。

27.下列项目不应计算建筑面积:

(1)与建筑物内不相连通的建筑部件;

(2) 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通 道;

(3)舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等;

(4)露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰 性结构构件;

(5)建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐 体的平台;

(6)勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰 面、镶贴块料面层、装饰性幕墙,主体结构外的空调 室外机搁板(箱)、构件、配件,挑出宽度在2.10m以 下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱 雨篷;

(7)窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高 在2.10m以下的凸(飘)窗,窗台与室内地面高差在 0.45m及以上的凸(飘)窗;

(8)室外爬梯、室外专用消防钢楼梯;

(9)无围护结构的观光电梯;

(10)建筑物以外的地下人防通道,独立的烟囱、烟 道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮 仓、栈桥等构筑物。

 

 

 

附件:  建筑工程建筑面积计算规范 GBT 50353-2013(含条文说明).pdf 

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