以案释法｜租房遇“串串房”“隔断房”，租客能否任性解约、退租？

　　租房时，怎样避免租到有害物质超标的“串串房”？如果不慎租到了“隔断房”，该怎样做才能维护好自己的权益？日前，济南市历城区人民法院梳理了该院审理的一些涉及租房“踩坑”的案件。

租房遇甲醛超标

　　“下决心来济南以前，我联系了许多有经验的同学，向他们询问‘生活攻略’，话题中总绕不开租房这件事儿。”来济南求职的小芳表示。独在异乡打拼的年轻人，初到一个城市，渴望租到一套离单位近且价格又合适的房子，生活方便的同时也会有家的归属感。但当租房时遇到问题，租客能否任性解约、退租？

　　“串串”本是重庆话，有掮客、经纪人的含义，“串串房”指的是炒房客以低价收购旧房子或者毛坯房，用极度节省成本的方式对房子进行装修，之后作为精修房高价租售，最大限度地赚取差价。因这类房屋经常存在甲醛等有害物质超标现象，又被称为“白血病套房”。

　　小芳大学毕业后从家乡重庆来到山东济南求职，在朋友的陪同下找了几处房屋，最终挑选了一套离单位近且价格合适，看上去比较舒适由某房屋租赁公司出租的房屋。“独在异乡当租客，今后万事靠自己。”小芳打定主意要在济南工作、生活，并与房屋租赁公司约定租期为一年。

　　随后，小芳拿出大学期间兼职挣下的钱，依约支付了押金、租金，并入住房屋。因租房时了解到房间装潢比较新，也正因此，这套房才得到小芳更多的青睐。小芳每天都想着如何把自己的这个小家布置得更温馨。可是入住没多久，小芳发现房屋内有刺鼻味道，居住几天后，出现头晕、恶心、心慌、呼吸不畅的情况，在朋友的提醒下，小芳怀疑屋内可能甲醛超标。

　　随后小芳购买甲醛自检试剂盒，并委托检测机构检测，对比标准后发现房屋内的确存在甲醛超标现象。得知结果的小芳当天就要求与房屋租赁公司解除合同，退还押金、租金并支付甲醛检测费用，但因双方协商未果，小芳将对方起诉至济南市历城区人民法院。

　　本案被告房屋租赁公司表示，小芳在进行甲醛检测时，公司工作人员并未在场，所以对该甲醛检测报告不认可，对甲醛检测费用也不认可。双方应继续履行合同，小芳退租构成违约。

　　本案中，小芳提交了某检测公司出具印有CMA认定标志的检测报告，检测结论载明，卧室两个点位分别是甲醛0.191mg/m³、0.198mg/m³。根据《民用建筑工程室内环境污染控制标准》规定，Ⅰ类民用建筑工程（包括住宅、居住功能公寓、医院病房、老年人照料房屋设施、幼儿园、学校教室、学生宿舍等）的甲醛浓度标准为≤0.07mg/m³。小芳表示，自己所租住房屋内两个点位（床头及床尾）甲醛超标2倍多，担心自己身体受到影响，不得不立即搬出不再居住。经查，某检测公司具备检验检测机构资质认定证书，可以为社会经济、公益活动出具具有证明作用的数据、结果。

　　房屋租赁公司虽对该甲醛检测报告不认可，但因小芳已搬离房屋，被告同意解除合同，但要求小芳按照合同约定支付违约金。

　　本案承办法官认为，小芳租赁房屋，用途为居住。房屋租赁公司交付使用的涉案房屋存在甲醛超标情况，不符合正常居住条件，因此该公司构成违约。因小芳已搬离，房屋租赁公司同意解除合同，因此合同于小芳搬离当日解除。小芳在合同存续期间获得了部分居住权益，因此法院判决该公司退还小芳押金、未入住期间的剩余租金及各项费用。

　　法官提醒，大学生在租房时要擦亮眼睛，遇到装修家具崭新，价格却低于正常标准的房屋时，要提高警惕，可以使用空气质量检测仪、试剂盒等工具，在租房前进行测试；在签订租赁合同时，可以对房屋空气质量等事项及违约责任进行明确约定；如果不小心租到了有害物质超标的房屋，则出租人因未交付符合居住条件的房屋构成违约，承租人可以依法解除合同；同时，承租人要注意保存好证据，必要时可委托专业鉴定机构对房屋空气质量进行鉴定，以便维权。

租房遇“隔断房”

　　明知是“隔断房”仍租住，但后来发现居住不便想以隔断房为由解除合同并要求退租，这个理由能否成立？

　　原告贾刚与被告郑峰签订房屋租赁合同，并约定了押金、租金等事宜，贾刚于合同签订后不久入住该房屋。租住一个月后，贾刚发现“隔断房”租住多有不便，虽然价格合适，但并不舒适，于是告知郑峰其不再承租，并于告知当日搬离房屋。后贾刚将郑峰诉至法院，要求退还租金。

　　诉讼过程中，贾刚提交《济南市租赁住房居住安全管理办法》，认为该文件明确“隔断房”不允许出租，以此证明双方签订的房屋租赁合同无效，要求郑峰退还自己的房屋租金、押金等共计3590元。郑峰认为，贾刚是在明知“隔断房”的情况下仍租赁该房屋，应当继续履行合同，贾刚擅自退租构成违约，不同意退还。“隔断房”不是入住当天才知道的，在签订合同之前我就已经明确告诉他了，他也同意，现在又以这个理由退租，我觉得不合理。”郑峰说。

　　法官经审理查明，本案中，贾刚租赁的系客厅“隔断房”，根据济南市住房和城乡建设局等部门联合印发的《济南市租赁住房居住安全管理办法》第七条规定，租赁住房有下列情形的，不得出租用于居住：改变原有房屋空间布局结构，将客厅、餐厅隔断及厨房、卫生间、阳台、车库和地下储藏室等非居住空间出租用于居住的，将原设计的房间（卧室）分割、搭建后出租的，按床位出租的。

　　法官认为，《济南市租赁住房居住安全管理办法》属于规范性文件，贾刚承租的涉案房间虽不符合上述管理办法的相关规定，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方签订房屋租赁合同是当事人真实意思表示，并不导致合同无效。但涉案合同在违反《济南市租赁住房居住安全管理办法》的情况下，贾刚可主张解除合同，退租。但贾刚在签订合同的过程中，也未尽到谨慎审查义务，在知晓自己租住的是隔断房后仍实际租住该房间，且在通知郑峰不再承租后当日即搬离，未给对方预留合理的寻租、转租时间。因此双方在合同签订、履行过程中均有一定过错。综合考虑本案实际情况，扣除合理寻租期间的租金，法院酌定郑峰退还贾刚押金、剩余租金、物业费、网费等共计3175元。

租房时该注意什么？

　　历城区人民法院立案庭（诉讼服务中心）法官张洁表示，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。承租人承租房屋用于居住时，出租人应保证租赁物适宜居住。租房后如果在入住后发现甲醛超标或其他问题，侵害承租人生命健康安全，承租人应立即与出租人进行沟通，及时消除隐患或者更换房间，沟通协商未果可依法起诉，解除合同，并要求出租人承担违约责任。

　　张洁表示，另外需要注意的是，《济南市租赁住房居住安全管理办法》规定，“隔断房”不得出租用于居住，如果租到了“隔断房”，虽不必然导致合同无效，但可以据此解除合同，要求出租人退还押金、租金。如果根据相关政策，在租住期间“隔断房”被强制拆除，自己的租赁稳定性无法得到保障，此时若出租人不配合退还剩余租金，可依法起诉解除合同，但同时会增加相应维权成本。因此，租赁房屋前要检查好室内环境、物品，认真阅读合同条款，支付款项时核对实际收款人与合同相对方的关系，并保留相关证据，维护自身合法权益。