当前，我国城镇化进程已从高速增长阶段全面转入高质量发展阶段，城市发展重心逐步由大规模增量建设转向存量提质增效与内涵式发展。城市更新是践行新发展理念、推动城市高质量发展的核心路径，而老旧小区改造作为城市更新的“民生答卷”，直接关系千万市民的居住品质，更是成都建设践行新发展理念的公园城市示范区的重要支撑。近年来，我市在老旧小区改造上取得一定成效，但从调研情况看，仍面临政策衔接不畅、资金渠道单一和共治机制薄弱等问题，亟需系统破解。

一、现状与问题：老旧小区改造需求迫切，现存短板突出

截至2025年底，全市2004年前建成的城镇老旧小区约2300个，涉及房屋42万套，覆盖常住居民超125万人。以龙泉驿区为例，该区有城镇老旧小区457个，房屋7.25万套，其存在的问题在全市具有典型代表性，主要集中在三个方面：

（一）基础设施老化，安全隐患突出。这些小区多建成于上世纪90年代至2004年，设施普遍超期服役。如龙泉驿区龙都南路某小区，供水管道使用超20年，近3年停水维修20余次，每次影响350余户，用水高峰时不便加剧；成华区府青路某小区供电线路老化，2024-2025年夏季高峰跳闸25次，既影响生活又存消防安全风险。

（二）公共配套不足，民生需求难满足。全市老旧小区平均车位配比仅0.35个/户，远低于现行1.2个/户标准。龙泉驿区航天北路片区10个小区2000户居民，仅配300个车位，夜间占道停车率达80%，邻里停车纠纷频发。此外，80%小区无专属活动空间，65%缺乏健身设施，老年人和青少年活动需求无法保障。

（三）适老化改造滞后，难以适配人口老龄化需求。全市60岁以上常住人口超420万，老龄化率达22%，但老旧小区适老配套严重匮乏。无障碍通道覆盖率不足20%，2025年龙泉驿区收到电梯加装申请400件，因政策衔接和资金筹措等问题仅审批120件，通过率不足30%。多数小区公共区域无适老扶手和休息座椅，老年人出行不便，这也是调研中群众反映最强烈的问题。

二、问题根源：政策、资金、机制三重制约影响改造实效

深入分析后发现，老旧小区改造推进不畅，核心是政策、资金、机制三重梗阻相互交织，具体表现为：

（一）政策衔接不畅，审批流程繁琐。国家明确鼓励居民参与改造，但市区两级政策未形成闭环，部分特殊情形缺乏明确指引。如龙泉驿区大面街道某小区，居民一致同意利用闲置空地增建车位，却因指标核算标准不明确，反复对接相关部门，审批耗时7个月仍未落地；金牛区营门口街道某小区拓展适老空间时，因土地证变更无相关政策依据，项目一度停滞且容积率转移等激励政策尚未落地，难以充分调动各方参与积极性。

（二）资金渠道单一，财政压力大。改造资金主要依赖财政补助，2025年全市财政补助占比85%，社会资本参与率不足4%，居民出资占比仅1.8%。龙泉驿区2025年改造财政投入5亿元，区级承担75%，随着改造范围扩大和标准提升，区级财政收支矛盾加剧，难以支撑规模化推进。

（三）共治机制不健全，改造成果难巩固。部分小区仍存在“政府干居民看”的被动局面，成华区某小区因缺乏常态化议事平台，40户居民对改造方案存异议而拒不配合，导致项目延期4个月。更突出的是“重改造轻维护”问题，全市45%的已改造小区未明确后续物业管理模式，改造后1年内就出现设施损坏和环境反弹现象，前期改造成果难以持续。

三、具体建议：精准发力破解梗阻，推动改造提质增效

（一）健全政策体系，打通审批绿色通道。建议由市公园城市局牵头，市规划和自然资源局、市住建局配合，对接省相关部门，加快出台成都市老旧小区改造专项政策，明确小区内增建车位和适老设施等特殊情形的审批口径，简化立项、施工许可等流程，参照龙泉驿区试点经验，将审批时限压缩至15个工作日，提升审批效率。同时，梳理政策工具箱，制定容积率跨区域转移和弹性用地等激励措施，扫清项目落地障碍。

（二）创新融资模式，减轻财政保障压力。建议由市财政局牵头，争取省财政支持，设立成都市“城市更新专项基金”，以财政资金为引导，吸引国有平台公司、银行、保险机构参与，构建“财政+国有资本+社会资本+居民出资”多元机制市住建局推广“改造+运营”模式，支持专业机构通过运营配套商业充电桩等获取收益，反哺改造与维护。同时，统一市级补助标准，消除区域差异，对群众满意度达90%以上的区（市）县，给予市级补助10%的奖励，调动基层积极性。

（三）完善共治机制，巩固改造长效成果。建议由市公园城市局牵头，市住建局、市民政局配合，建立全市统一的老旧小区改造居民参与平台，构建“街道牵头+社区组织+业委会协调+设计单位献策+实施主体落实”的改造议事会制度，明确要求每个项目启动前必须开展不少于2轮居民意见征集，意见采纳率达70%以上方可推进，确保改造方案贴合群众实际需求。同时推动物业管理前置介入，在方案设计阶段就明确后续管理模式、服务标准及收费机制，推行“改造后1年物业满意度承诺制”，对履约优秀的物业公司予以政策扶持，切实解决“改造到位管理缺位”的问题，巩固改造长效成果。