关于加强小区物业管理及服务收费的建议

物业服务与管理涉及千家万户、关乎百姓福祉，对于改善人居环境、维护社区稳定、促进基层社会治理、助推在中国式现代化道路上聚力建设美丽幸福新宁陕意义重大，是民生焦点、社会热点。

  目前，随着城乡一体化进程的不断加快，人口大量集聚到小区，小区物业公司的管理水平和管理质量对老百姓日常生活的影响越来越大。经过调研发现，目前我县小区物业管理主要存在物业管理主体模糊，物业服务不规范，物业费收缴不规范，服务与收费不对等，车位管理不合理，公共收益不够透明等问题。各住宅小区虽然有物业管理公司却都没有规范成立业主委员会。物业公司单方面对小区管理，缺少有效监督，业主利益难以得到保障，社区管理也缺少了齐抓共管、共商共建的重要渠道；同时我县小区普遍存在容积率超高超标、绿地率超低超少、既没有停车服务、也没有公共活动场地，物业管理费用还居高不下。按照《宁陕县物业服务收费管理实施细则》《宁陕县物业服务收费政府指导价标准》高层按每平方米每月基础价0.9-1.5元收费，多层按0.4-0.6元收费，对于业主中绝大部分工薪阶层和搬迁群众来说负担较重。如业主反映比较强烈的收费高、服务差、无公用设施、无停车场，仅仅是看守大门、打扫卫生，每年缴纳物业管理费用1000元-4000元不等的问题。为改善物业管理，提升服务质量，减少矛盾纠纷，助力社会治理。

建议：

1.依法成立业主委员会。建议主管部门组织各小区逐步成立业主委员会。组织召开小区业主、物业代表大会，对业委会成员、物业管理人员进行培训，并建立相关制度，促进社区在小区管理中的作用发挥。

2.明确各方职责和权限。加强基层组织建设，引导在社区所属小区、小区业委会中建立党支部，强化基层党组织对业委会人选的把关，鼓励党员业主积极参选。充分发挥相关职能部门在小区管理中的职责作用，坚持“社区吹哨、部门报到”，建立联合执法机制，加强对小区物业的监督，规范物业管理行为。同时，通过多手段、多形式、多渠道持久宣传《安康市物业服务与管理条例》，引导广大业主学法懂法守法用法，推动业主和物业企业共治共享，为构建双赢的良性循环提供有力法治保障。

3.规范物业服务与管理。物业公司要向专业化方向发展，引入竞争机制，接受业主和业委会的公开监督，加强物业管理人员的业务培训，提高从业人员素质，建立良好的职业道德规范，为居民提供优质服务。县物业主管部门要每年对小区物业服务与管理工作进行考评，对物业公司动态管理，强化信用评价结果的运用，实现服务等级有进有退。  

4.规范物业收费管理制度。按照《安康市物业服务与管理条例》《宁陕县物业服务收费管理实施细则》和相关文件规定，严格落实物业服务等级与收费标准相匹配的规定服，确定年度物业收费标准并对外公示；调整物业服务收费政府指导价标准，降低物业管理费用。物业管理费用，要结合本地实际，小区服务、管理成本、服务内容、服务成效、业主组成等多方面因素定价；对拒缴物业费的业主要制定完善的制约措施。

5.切实加强公共收益管理。要加强小区公共收益的公示公告，完善管理制度，由业委会设立公共账户，进行监督，切实保障业主合法权益。

对宁陕县第十九届人大四次会议第89号建议的复函

杨宁、魏传新、汪煜炀代表：

您提出加强小区物业管理及服务收费的建议收悉，现答复如下：

县住建局自年初以来，聚焦“物业服务履约不到位、侵占群众公共收益等问题”，深入开展物业企业专项整治行动，切实规范物业企业服务行为，有效维护群众合法权益。

一是加强行业管理。邀请发改、市场监管、民政、城关镇、县城四个社区及物业公司等单位参加了2次物业工作会议，组织学习了《安康市物业服务与管理条例》相关规定，梳理了《条例》中关于物业管理的各方职责，开展小区检查20余次，下发《责令整改通知书》10份、《通报》1份，退还业主物业费16.5万元，责令整改内容已全部整改到位。二是组织外出学习。邀请人大环资工委、城关镇相关领导及物业管理人员前往石泉县重点学习深度融入基层治理、有效提升小区物业服务质量及增进与业主的紧密联系等物业管理工作先进经验。三是开展专项整治。制定了“物业服务履约不到位、侵占群众公共收益等问题暨四公开四提升”专项整治方案，督促物业公司在小区显著位置设置公示栏，公开项目人员配置和相关投诉电话、公开物业服务内容和标准、公开公共收益内容和收支明细、公开合同履行自评报告，目前全县12个物业小区已全部公开到位。

当前，我县物业管理工作已取得阶段性成效，但依然存在前期物业占比高、业主委员会覆盖率低、物业服务水平较低等根本性问题。下一步，将从以下几个方面重点推进。一是规范业主自治机制。督促各镇按照《安康市物业服务与管理条例》要求，逐步推进物业小区业主委员会组建工作，引导业主通过民主程序自主选聘物业公司，依法签订符合小区实际情况的物业服务合同，合理确定收费标准和服务内容，切实保障业主权益。二是完善协同监管体系。联合发改、市场监管、民政、应急管理、城关镇等部门建立物业工作联席会议制度，定期召开专题会议，重点研究物业管理中的突出矛盾、重大事项，协调解决业主反映强烈的热点难点问题。三是强化物业企业监管机制。通过常态化检查对发现的物业服务不达标、违规收费等问题下发限期整改通知书并建立整改台账；对逾期未整改的企业实施阶梯式惩戒，采取约谈法人、信用扣分、行政处罚、下发《责令清退建议书》并纳入黑名单管理等措施，同步建立“红黑榜”考评制度，每季度公示考评结果，将优质服务企业纳入红榜表彰，对失信违规企业列入黑榜重点监管，实行差异化信用管理，形成激励和约束并重的监管体系。

感谢您对我县物业工作的关注和支持，欢迎您继续关注并提出更多宝贵意见。

宁陕县住房和城乡建设局（县城市管理综合执法局）

2025年7月29日

联系人：高畅          联系电话：15319809128