吴丽霞：关于完善商品房小区组织架构 加强小区物业管理运行监督的建议
发布日期：2024-01-25 09:33:49
随着国家经济水平持续增长，人民群众生活品质日益提升，物业服务逐渐成为构建诚信社会、和谐社会不可或缺的重要力量，也是第二个百年奋斗目标的重要组成部分。但是，在目前的物业服务和日常管理工作中存在诸多问题，有逐步演变为社会矛盾的趋势。具体到我们双流区，现有1168个住宅小区，其中实施物业管理的商品房小区330多个。开发建设完成交付使用最早的小区，至今已有30余年。30多年前开发建设的商品房小区，受当时多种因素影响，从规划设计不合理，公共配套设施不齐全，到使用功能不完善等问题非常繁琐，给居民生活造成很多不便，导致居民对不断增长的生活需求的矛盾更加突出。根据这些现状，迫切需要完善体制机制，创新制度措施，实施综合治理，加强老旧小区改造，完善配套设施，加强小区物业管理运行监督，以改善当前物业服务发展不平衡、不充分问题。
一、目前基本情况
在参与2022年度商品房住宅小区物业服务质量年度考核时发现，全区商品房小区，因前期开发建设的时间不一致，在小区环境和物业方管理服务等很多方面，出现参差不齐现象：根据小区居民居住群体不同、小区设施设备老旧化程度不同、小区周边配套设施不同等问题，造成商品房小区管理出现两极分化严重。老小区成为了老百姓眼中的“淘汰产品”，业主要么换房、租房，要么闲置不管，小区没有公共维修资金，小区环境和配套设施越来越差。新小区就成为了“香馍馍”。这种现象随着城市的发展，差距日益明显。
二、具体建议
一是解决商品房历史遗留问题，将商品房拉扯到平均水平。在小区检查时听到业主反映，有个商品房小区，自10多年前购买至今，因各种原因未取得“不动产产权证”。小区业主处于长期上访状态，娃娃只能交高价读书，业主房屋不能正常交易，导致后续一系列问题发生。物业公司接手物业管理后，也因前期存在的诸多短板无从下手，很低的物业费标准，只能维持日常运行，更谈不上品质管理。如：双流学府润园、鸿福名苑等小区都存在类似问题。已实施参与老旧小区改造的商品房小区旧貌变新颜，在今年计划实施老旧小区改造的37个小区中，建议不设2014年前商品房小区时间的限制条件，由镇街牵头，着重考察小区规模、小区居民居住率（居住率高的优先破格考虑）、小区居民民怨、小区设施设备老旧程度等，将老旧小区改造专用资金用在刀刃上。
二是推行124模式，1指成立双流物业协会，将全区管理商品房的200多家物业服务企业统一纳入物业协会，形成行业自律。2指镇街+社区，由镇街社区具体分管物业工作，组织指导成立小区党支部和业主委员会，进行物业管理工作指导，将物业服务管理纳入社区治理体系，推广微网实格精细化模式。4指小区党建引领+微网实格+业主参与+物业服务企业，四方在镇街社区指导下联动，发挥小区基层治理全覆盖，包揽到户，提高物业管理服务水平，提升小区的居住环境和服务品质，使业主不断增加舒适感和获得感，减少居民矛盾和民怨，提升居民幸福指数。
三是加强协同共治，组建商品房小区志愿者队伍。在三年的新冠疫情防控期间，商品房小区内涌现出大批业主志愿者，积极参与小区共防共治工作。对积极加入防疫抗疫工作的这批志愿者，建议实行登记造册，将志愿者作为小区建设的后援军，由双流区物业协会纳入统一管理，对志愿者给予适当的精神及物资奖励，对有单位的志愿者，后期应通报给单位进行宣传，每年评选出优秀志愿者，进行宣传、表彰，鼓励正能量。
一、目前基本情况
在参与2022年度商品房住宅小区物业服务质量年度考核时发现，全区商品房小区，因前期开发建设的时间不一致，在小区环境和物业方管理服务等很多方面，出现参差不齐现象：根据小区居民居住群体不同、小区设施设备老旧化程度不同、小区周边配套设施不同等问题，造成商品房小区管理出现两极分化严重。老小区成为了老百姓眼中的“淘汰产品”，业主要么换房、租房，要么闲置不管，小区没有公共维修资金，小区环境和配套设施越来越差。新小区就成为了“香馍馍”。这种现象随着城市的发展，差距日益明显。
二、具体建议
一是解决商品房历史遗留问题，将商品房拉扯到平均水平。在小区检查时听到业主反映，有个商品房小区，自10多年前购买至今，因各种原因未取得“不动产产权证”。小区业主处于长期上访状态，娃娃只能交高价读书，业主房屋不能正常交易，导致后续一系列问题发生。物业公司接手物业管理后，也因前期存在的诸多短板无从下手，很低的物业费标准，只能维持日常运行，更谈不上品质管理。如：双流学府润园、鸿福名苑等小区都存在类似问题。已实施参与老旧小区改造的商品房小区旧貌变新颜，在今年计划实施老旧小区改造的37个小区中，建议不设2014年前商品房小区时间的限制条件，由镇街牵头，着重考察小区规模、小区居民居住率（居住率高的优先破格考虑）、小区居民民怨、小区设施设备老旧程度等，将老旧小区改造专用资金用在刀刃上。
二是推行124模式，1指成立双流物业协会，将全区管理商品房的200多家物业服务企业统一纳入物业协会，形成行业自律。2指镇街+社区，由镇街社区具体分管物业工作，组织指导成立小区党支部和业主委员会，进行物业管理工作指导，将物业服务管理纳入社区治理体系，推广微网实格精细化模式。4指小区党建引领+微网实格+业主参与+物业服务企业，四方在镇街社区指导下联动，发挥小区基层治理全覆盖，包揽到户，提高物业管理服务水平，提升小区的居住环境和服务品质，使业主不断增加舒适感和获得感，减少居民矛盾和民怨，提升居民幸福指数。
三是加强协同共治，组建商品房小区志愿者队伍。在三年的新冠疫情防控期间，商品房小区内涌现出大批业主志愿者，积极参与小区共防共治工作。对积极加入防疫抗疫工作的这批志愿者，建议实行登记造册，将志愿者作为小区建设的后援军，由双流区物业协会纳入统一管理，对志愿者给予适当的精神及物资奖励，对有单位的志愿者，后期应通报给单位进行宣传，每年评选出优秀志愿者，进行宣传、表彰，鼓励正能量。
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